永崋证券上海年内首次出手收购存量商品房，多地加速推进“收存转保”，专项债券收购迎来突破

　　本报记者李贝贝上海报道

　　6月9日，上海闵房集团旗下上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司（下称“闵行公租房投资”）发布《关于以公开收购方式筹集保障性租赁住房（阶段性房源）的公告》，面向社会公开征集符合要求的房地产项目用作保障性租赁住房使用；6月10日至6月16日为报名时间。

　　截至目前，此次“收存转保”（将存量商品房通过市场化方式转作保障性租赁住房）工作报名情况如何？闵行公租房投资此次收购的资金来源又是什么？对此，6月13日，《华夏时报》记者根据公告披露的联系方式致电相关负责人，但被对方告知“我们不接受采访”。

　　上海之外，近期多地接连发布收储商品房相关公告，持续推进“收存转保”。值得注意的是，今年5月，浙江、四川率先发行收购存量商品房的专项债，意味着地方收购存量商品房进程取得了新突破。克而瑞长租认为，随着征集节奏加快和资金配套多元化，“收存转保”模式有望在下半年更大规模落地，为保障房供应提供新路径。

　　上海启动今年首次存量商品房收购工作永崋证券

　　根据闵行公租房投资此次发布的公告，闵行区以公开收购方式筹集保障性租赁住房，收购标的须是合法合规的新建住宅商品房项目，并具备现房交付条件，且项目须在闵行区的南部地区。同时，可收购的房源需集中分布，单项目提供房源总建筑面积不少于7500平米，房源产权清晰、无权属纠纷，未被法院查封、扣押、冻结。而在收购价格方面，则最终以房源评估价值为准。

　　公告显示，上述“收存转保”工作的报名时间为6月10日—16日，意向单位需要提交营业执照、房地产权证、测绘报告原件及复印件，另外房源相关资料包括项目概况、房源明细表（一房一价）。

　　对于收购项目，市场颇为关注。据好地大数据，闵行区南部地区在售项目中，颛溪雅苑（推广名“尚湾林语”）及上海中电紫旺电器城（推广名“滨江雅著”）均符合收购条件，并具备现房销售条件。其中，尚湾林语目前剩余总库存15.57万平米，备案均价约6.2万元/平米。尤为值得一提的是，上海闵房集团持有该项目15%股权，为其开发股东之一。

　　不过，6月11日，尚湾林语官微发布声明，称其“完完全全没有参与到这次事件中，简直是半毛钱关系都没有”。同时，至于收购项目的报名情况，以及闵行公租房投资此次收购的资金来源等问题，闵行公租房投资相关负责人也拒绝了记者的采访。

　　尽管此次“收存转保”的进展尚不明确永崋证券，但上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，此次公告说明，上海打响了“今年收购存量商品房第一枪”，意味着上海在收购库存商品房方面开始发力。同时，上海近郊区和远郊区市场略有压力，叠加部分需求分流到二手房市场，个别新盘供应密集的区域暂时性出现去库存的问题，“闵行区作为上海近郊区率先推进该政策，具有重要市场意义”。

　　在此之前，2024年5月发布的“沪九条”明确“探索通过国有平台公司等主体收购适配房源，优化住房保障供应”。同年，上海徐汇惠众公共租赁住房运营有限公司即收购了海波花苑70-73、75-78号的存量房屋，作为保障房供应。

　　“收存转保”实现多方共赢

　　自2024年5月17日中央提出收购存量商品房用作保障房以来，全国已有多个城市积极响应。据中指研究院不完全统计，2024年以来，全国约有90城（区）发布收购存量商品房作为保障性住房的公告。

　　近期，多地“收存转保”工作持续推进。5月以来，沈阳、大理、盘锦等多个城市发布公告，明确由地方国资平台作为收购主体，以保障性住房建设成本加合理利润为定价基准，优先收储中小户型房源。例如，6月3日，沈阳市房产局公告称，面向社会公开征集收购存量商品房用作公共租赁住房、保障性租赁住房项目，征集采取“常态化受理、分批次收购”方式，不设征集期限。

　　截至目前，部分地区已有实际项目落地并投入运营。例如，今年5月20日，杭州市安居集团有限公司完成万科河语光年府2幢房屋不动产权转移登记，标志着杭州市本级首个收购存量商品房用作保障性住房项目成功落地；5月底，合肥市安居控股集团股份有限公司官宣完成蜀山西宸原著项目的产权转移和资金支付，项目收购完成后，将会改造成为保障性租赁住房推向市场。

　　从各地“收存转保”的资金来源来看，主要包括住房租赁团体购房贷款、保障性住房再贷款、专项债券等。

　　以专项债为例。2024年10月，在国新办举行的新闻发布会上，财政部表示，支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房。今年5月，浙江、四川率先发行收购存量商品房的专项债。据中指研究院统计，2地发出的专项债金额分别为17.5亿元、1.7亿元，分别占各省当期发行新增专项债券的3.2%、0.6%，合计发行金额19.2亿元。此次专项债券发行涉及浙江省9个商品房项目，以及四川省的2个商品房项目，合计11个收购项目；从房源用途来看，多数收购项目用于保障性租赁住房。

　　对于各地“收存转保”工作，政策层面亦提供多项支持。今年年初，国开行对外公布称，2024年全年，国开行用好保障性住房再贷款政策，支持了多个省份收购近万套存量商品房用作保障性住房。

　　此外，在保障性住房再贷款利率方面，2024年5月设立时央行发放的利率为1.75%，期限最长为5年（展期4次），21家全国性银行向各地国企发放资金时通常要在1.75%的基础上加点，实际发行的贷款利率整体或在2.5%以上，部分甚至接近3%；2025年5月7日央行下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，保障性住房再贷款利率降至1.5%。

　　在严跃进看来，相较于传统财政拨款建保障房，“收存转保”模式以市场化收购方式盘活沉淀商品房资源，优化供给结构，具有政策持续性与财务可行性。业内普遍认为永崋证券，随着征集节奏加快、资金多元配套，下半年“收存转保”或迎来更大规模的落地。

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